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房租上涨,其实是一种更无解的炒房方式!

来源:楼市微观察(loushi666)

8月份的,有两大,其一是流拍,其二是房租上涨。这两个话题,我在之前的推文中都有聊过。

今天就第二个话题,房租上涨,稍作回顾,提供一点新的解读吧。

其实,甭管你怎么约谈,接下来房租还是要涨,这其实是一种更无解的炒房方式,升级版。

下面是我对房租上涨的三点解读。

01房价不涨,房租必然上涨

这是中国楼市的特色。其特色可归结为两个字:异步。

所谓异步,指的是在中国楼市的发展过程中,和房租的涨幅相差非常大。过去年10年,不少城市的房价涨幅都达到了几倍,但房租涨幅远低于房价涨幅。

之所以出现这种现象,我认为是房地产发展的策略有关。

当所有资源全都集中于住房买卖市场,大家关注的自然也都是房价。所以在购房者来看,眼前最重要的是如何抓住房价的红利期。通过杠杆来实现上车,再继续通过杠杆来在房价上涨中实现“一套变两套,两套变四套……”式的资产几何级增长。

整个市场是亢奋的,短时的,买卖房子赚差价是第一要务,人们对赚房租这种慢钱兴趣不大,他们愿意接受较低水平的租金。

但是,这种增长必然是不可持续的,一旦房价失速,人们就会寻找资产增值的替代方案。

所以说,当前房租上涨,很大程度上是因为房东们要维持房产所带来的收益,只不过过去是房价,现在是房租而已。

当房东们想赚房租这份钱的时候,自然不满足于当前鸡肋的租金收益。所谓房租的民生属性,在大量的房东眼里,并不十分重要。

当然,你也可以理解为,这是一种更无解的炒房方式,调控在这个新趋势前面很无力,具体原因请看第二点。

02租房市场的结构调整非常快

过去一二十年,中国一二线城市房地产市场飞速发展,但都主要集中于买卖市场,人们在不断改善自己的住房条件。但租房市场实际上是原地踏步的,超过99%的租赁房源都是面向低端用户的。低端的房源匹配低端的房租水平,这还算合理。

但这里有一个隐患,那就是当租房消费升级来临,住房买卖市场被严格调控的时候,存量房源必然要进行升级。干掉隔断间,封掉地下室,拆除违建等等。原来纯低端的租赁房源在资本介入后,要切出一部分升级为中端甚至高端房源,后者的租金必然要上涨。

互联网时代,人们倾向于线上找寻房源,但纵观当前主流的线上平台,主推的都是各种收购来再加以改造后的长租公寓,跟你打交道的都是管家,不再是房东。没有一个平台会再去做传统的那种一锤子买卖(把房东房客约出来,签个三方协议,赚一个月的房租了事)。整个市场上,越来越多的改造后的租赁房源涌现后,人们看到的当然是房租上涨。

现在的问题是,房源升级之后,低端房源的缺口会越来越大。

眼下我们看到的是各类长租公寓的发展,但在类似公租房等低端房源供应迟迟上不来,这是房租上涨的底层压力。 可以说,约谈其实是无奈之举,不能影响房租走势,查处一批违规的房产中介也不过是重压之下的应付之举。

房东和长租公寓运营企业的结合,完全是市场自发行为,并不存在普遍违规的现象。

你要稳住租金,只有两条路可选:

其一是直接下文件限房租,这风险很大;

其二是在低端房源上做增量,这难度很大。

03房租上涨其实是政策使然

这一点其实是最好理解的。住房租赁其实是一门相当古老的生意。这门生意的特点是细水长流,平稳发展。

但最近,杭州有家长租公寓暴雷,暴露了这一行的急功近利。

之所以会暴雷,原因在于靠房租是要亏本,慢慢收房租更是要亏本。企业就开始动其他的心思,他们要在签约时一次性把整个租赁周期的房租全部收上来,这个时候就得引入第三方金融机构。

租房企业收到大笔房租,降低资金的时间成本,或许还投向其他渠道让资金增值。

而第三方的金融机构,则赚的是租房贷的利息。

即便如此,对租房企业来说,整个过程仍然是杠杆非常高,非常脆弱,稍稍激进,现金流不能回正,杠杆就会断裂,问题就会爆发。

以上是台前的链条,而这一切,幕后则是政策的支持。

从2016年开始,租购并举开始成为热门词汇,到2017年租房市场融资的加速,各类金融机构都出台了相关支持方案,包括针对租客的贷款和针对租房运营企业的贷款。被业界认为是支持租房发展最重要的资产证券化也逐渐落地。

可以说,资本加持下的长租公寓,其迅速发展是在政策引导下的,是被默许的。

现在的政策导向是,要提速,要租房市场跨越式发展。要提速自然是要借助杠杆。

杠杆会让你赚得盆满钵满,但不总是如此。

现在问题终于露出冰山一角,接下来,租房贷款会歇歇脚,但房租上涨并不会就此止步。

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(责任编辑:zgtzkt.com)

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